常州打响存量房贷利率下调“第一枪”！
21日早晨，据“常州日报”微信公众号消息，目前，常州市商业银行还没出台统一的指导文件和具体细则，但是已经有一些贷款人与贷款银行就存量房贷利率进行了沟通，也有银行同意下调存量房贷利率。
金融界查询常州日报文章显示，该消息源已经对文章进行了修改，文中“银行同意下调存量房贷利率”的表述已经被删除。
但是据常州江南农村商业银行某支行的客服和信贷处表示，目前可以通过将存量的纯商贷，转成“商业贷款加公积金贷款”的组合贷款形式来签订新的合同，其中商业贷款的利率按照现行新的利率政策来执行。
01“高位站岗”的房贷有了好消息
最近关于下调存量房贷利率的声音四起，之前“高位站岗”的房贷有了好消息。
日前，央行货币政策司司长邹澜在2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会上表示：“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”
邹澜表示，由于理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。此外，他认为，提前还贷现象增加与存量房贷利率处于较高水平相关。
这一表态在房贷市场激起千层浪。在央行发声后的第一时间，银行便接到了客户的咨询，但是银行并没有相关方案。
央行为何罕见发声商业银行降低存量房贷利率，导火索在于提前还贷潮。去年以来，1年期和5年期以上LPR（贷款市场报价利率）已分别累计下调25bp（基点）和45bp，相应的贷款利率下调幅度更大。但5年期以上LPR和个人住房贷款利率的大幅下调，并未使得居民中长贷有明显改观，究其原因就是存量房贷的利率相对较高，与新发放贷款利率之间的利差不断扩大，这也使得大批还贷者选择提前还贷。
根据中国人民银行披露的信息，上半年，新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期低107个基点。其中，6月个人住房贷款利率为4.11%，同比下降51个基点。也就是说，新增房贷利率的下行速度快于存量房贷利率的下行速度。
02各大银行为何迟迟没有动静？
至于各大银行为何迟迟没有动静，或与银行收入受到影响有关。
华泰证券宏观团队粗略估算，目前存量与新增房贷之间的利差约为35-85个基点。若以新增房贷为标准对存量房贷利率进行调整、或进行实质意义上的“转贷款”操作，则每年可降低居民还贷现金支出800-2000亿元，约占居民房贷支出的3-6%、等量于年度社零总额的0.2-0.5%。
据券商测算，中性假设下，下调存量房贷利率每年个人负债支出可节约850亿。假设30%的存量按揭调降80bp，个人资金成本支出可节约850亿。银行息差影响为3bp，营收影响为1.5%，利润影响3.3%。
据中证报从权威人士处获悉，为提高银行降低存量房贷利率积极性，可适度降低银行负债成本，维护合理息差水平。相关人士表示，目前存款定期化、长期化趋势明显，银行再次主动下调存款利率仍有一定空间。
广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出适应存量时代，银行的经营行为将发生非常大的变化，即由增量时代的“做蛋糕”拓展按揭贷款新增市场，即营销开发商新盘的按揭代理，转向存量时代的“抢蛋糕”抢其他银行的存量按揭，这是必然趋势。
03A股房地产开发板块持续走强
值得注意的是，今日A股房地产开发板块持续走强，荣盛发展涨停录得五天四板，大龙地产、金科股份、天房发展、中南建设、津滨发展涨停，另外华远地产、华夏幸福、皇庭国际、特发服务等地产股同样大涨。
